Высшим Арбитражным Судом РФ подготовлен обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.02.14 № 165). Договоры признаются не заключенными, в ряде случаев которые осветил ВАС в своем постановлении.
Обзор посвящен вопросам разграничения незаключенности договоров и недействительности, признания договоров незаключенными в отсутствие существенных условий и из-за отсутствия регистрации. При этом, отсутствию регистрации договора аренды посвящено сразу несколько пунктов. Общий вывод такой: договор подлежит государственной регистрации, в частности чтобы о долгосрочной аренде могли узнать третьи лица. Таким образом если, после приобретения недвижимости покупатель узнает, что объектом пользуется арендатор на основании незарегистрированного долгосрочного договора аренды, то для этого покупателя договор аренды не будет иметь силы. Но если будет доказано, что покупатель знал, что приобретает недвижимость с таким обременением, то договор аренды сохранит свое действие. При этом когда отсутствие регистрации договора аренды не затрагивает права третьих лиц, арендатор вправе занимать помещение до окончания срока пользования, оплачивая арендную плату.
