В ходе недавней комплексной проверки столичной мэрией жилых домов возведенных за период с 2009 года вскрылись такие пугающие факты, как грубые нарушения при кладке фасадов, аварийное состояние кровли совсем новых домов. Права покупателей при покупке квартир в новостройках грубо нарушаются. Обескураженные чиновники выявили, что к двумстам, уже сданных в эксплуатацию, многоэтажкам, не подведены тепловые, энергетические магистрали и водопровод. Нынешний мэр белокаменной высказал искреннее недоумение, действиями специальной комиссии, которая выдавала разрешение на эксплуатацию зданий.
По мнению руководителя Российской гильдии риэлторов, речь может идти о скрытых недостатках. При сдаче дома их, как правило, невозможно выявить. Однако через несколько лет эти дефекты проявляются в виде осыпающегося фасада, протекающей кровли, треснувших стеновых покрытий.
Недобросовестные застройщики давно освоили нехитрую схему ухода от ответственности за нарушение строительных технологий. Подрядчик создает фирму-однодневку для реализации строительного проекта. Закончив строительство дома, фирму банкротят, аннулируя все ее обязательства. Это самый скверный сценарий для тех, кто приобрел квартиру в новостройке со строительными дефектами.
Прежде всего, от покупателя требуется уметь отстаивать свои нарушенные права. Одной из причин строительного беспредела является юридическая неграмотность новоселов. Неискушенного покупателя может поставить в тупик даже первый пункт договора, в котором указан продавец будущего жилья.
Традиционно долевое жилье продают застройщики или инвесторы. Если с застройщиком все понятно, исходя из названия, то слово инвестор звучит достаточно загадочно. Между тем инвестором является лицо, которое приобрело любое количество квартир в новостройке с целью их коммерческой перепродажи. Это может быть и одна квартира. Застройщик или инвестор указываются в договоре продавцами. Поэтому совершенно не важно, какая фраза украшает рекламный баннер: квартиры от застройщика или квартира от инвестора. Их правовой режим при заключении договора одинаков. Главное, чтобы реализация строительного проекта соответствовала закону о долевом строительстве. Это убережет покупателя от разного вида мошенничества, включая двойные продажи.
Если договор будет заключен с застройщиком, то он будет называться договором участия в долевом строительстве. Приобретая квартиру у инвестора, заключают договор уступки права требования.
Покупатель, передавая деньги, по сути покупает у застройщика его обязательства сдать жилье в установленный срок. У него возникает право требовать надлежащее исполнение этого обязательства. Если недостатки приобретенной квартиры очевидны, покупатель вправе произвести независимую экспертизу и направить полученное экспертное заключение застройщику. При отказе строительной фирмы устранить дефект нужно, не мешкая, обращаться в суд. С нарушителей будет взыскана не только сумма ущерба, но и неустойка, штраф и компенсация морального вреда. Несмотря на многочисленность таких исков, судебная практика по ним, в основном положительная.
Когда отношения между покупателем и застройщиком регулируются законом «Об участии в долевом строительстве», ответственность строительной организации регламентирована достаточно строго, и риски новоселов сведены к минимуму. Попытки некоторых подрядчиков составить договор о долевом строительстве, исключив из него положения об ответственности за некачественное строительство, заведомо безуспешны. В суде, такие пункты договора признаются ничтожными.
Законом предусмотрено, что срок гарантии для покупателя долевого строительства составляет пять лет со дня передачи постройки дольщику. Гарантия на инженерное оборудование действительна в течение трех лет с того дня, как новосел поставит подпись в передаточном акте.
Если в день принятия от строителей вожделенной квартиры покупатель уже обнаружил в ней недостатки, нужно проявить твердость и не подписывать передаточный акт. Вместо этого с участием представителей строительной фирмы составляется документ о дефектах объекта долевого строительства. Продавец вправе настаивать на подписании передаточного акта только после устранения недостатков.
Тем временем в США и таких европейских странах, как Турция, Испания, Кипр, давно стало нормой продажа новостроек с полной отделкой. Во многих случаях на завершающей стадии к работе с заказчиком подключается дизайнер, который поможет внести изменения в проект согласно индивидуальным предпочтениям и не выходя за рамки сметы.
У нас этому мешают излишне жесткие требования, предъявляемые к процессу перепланировки. В разгар кризиса столичные застройщики уже начали предлагать жилье низшего ценового диапазона с возможностью выбора варианта отделки из нескольких возможных. Реализация идеи была коммерчески успешной. Сейчас несколько строительных компаний специализируются на продаже квартир с отделкой.
