Споры в связи с легализацией самовольной постройки

В соответствии со ст. 222 ГК самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, со­зданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — про­давать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Из содержания ст. 222 ГК следует, что самовольная постройка по общему правилу подлежит сносу. Однако из этого правила имеются исключения, позволяющие при определенных обстоятельствах при­знать право собственности на самовольную постройку.

Право собственности на самовольную постройку не может быть при­знано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В силу п. 3 ст. 222 ГК право собственности на самовольную построй­ку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которо­го находится земельный участок,- где осуществлена постройка.

Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, не принадлежащем застройщику, однако на ее создание были получены необходимые разрешения, с иском о признании права собственности на самовольную постройку вправе обратиться правообладатель земель­ного участка. Ответчиком по такому иску является застройщик. В этом случае застройщик имеет право требовать от правообладателя возмеще­ния расходов на постройку.

Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, принадлежащем застройщику, однако на ее создание не были полу­чены необходимые разрешения, ответчиком по иску застройщика о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка (в городах федерального значения Москве или Санкт-Петербурге — уполномоченный государственный орган городов федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга).

Признание права собственности на самовольную постройку не сви­детельствует о невозможности оспаривания заинтересованным лицом в последующем права собственности на это имущество по иным осно­ваниям.

При рассмотрении исков о признании права собственности на само­вольную постройку суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может слу­жить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надле­жащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разре­шения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при уста­новлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и (или) отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение само­вольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Учитывая, что самовольная постройка не является имуществом, принадлежащим наследодателю на законных основаниях, она не может быть включена в наследственную массу. Вместе с тем это обстоятель­ство не лишает наследников, принявших наследство, права требовать признания за ними права собственности на самовольную постройку.

Однако такое требование может быть удовлетворено только в том случае, если к наследникам в порядке наследования перешло право соб­ственности или право пожизненного наследуемого владения земельным участком, на котором осуществлена постройка, при соблюдении усло­вий, установленных ст. 222 ГК.

Положения ст. 222 ГК распространяются на самовольную рекон­струкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного не­движимого имущества лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до прове­дения таких работ.

Положения ст. 222 ГК не распространяются на отношения, связан­ные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом, а также на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости.

В соответствии со ст. 130 ГК объекты незавершенного строительст­ва отнесены законом к недвижимому имуществу. Исходя из п. 1 ст. 222 ГК самовольной постройкой признается не только жилой дом, другое строение, сооружение, но и иное недвижимое имущество. Следователь­но, объект незавершенного строительства как недвижимое имущество также может признаваться самовольной постройкой.

На объект незавершенного строительства как на самовольную по­стройку может быть признано право собственности при наличии осно­ваний, установленных ст. 222 ГК.

Признание права собственности на самовольную постройку являет­ся основанием возникновения права собственности по решению суда. В связи с этим при рассмотрении иска о признании права собственно­сти на самовольную постройку применению подлежат положения п. 3 ст. 222 ГК в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда (см. постановление Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судеб­ной практике при разрешении споров, связанных с защитой права соб­ственности и других вещных прав»).

Иски о признании права собственности на самовольную постройку по смыслу ч. 1 ст. 30 ГПК подлежат рассмотрению в суде общей юрис­дикции по месту возведения соответствующего строения.