,

Гражданское право

Особенности сделки купли-продажи квартиры у юридического лица

Квартира законодательством отнесена к жилым объектам. И купить ее можно не только у другого гражданина, то есть лица физического, но также и у организации - лица юридического, в качестве одного из его активов. Естественно, такая сделка будет несколько отличаться по перечню необходимых документов от обычной купли-продажи жилья, где субъектами договора выступают граждане.

Если квартиру вы будете приобретать у акционерного общества, то важно сделать акцент на таком моменте. Законом в отношении таких обществ установлена особая процедура реализации имущества. Так, если имущественный объект (как в данном случае квартира) продается за цену, превышающую двадцати пятипроцентный порог от всей общей стоимости (по балансовым документам) принадлежащего обществу имущества, то такая сделка будет считаться крупной. Уставом общества может фиксироваться пункт, что любые сделки с недвижимостью будут считаться крупными. Крупные сделки требуют согласования всех участников общества в порядке общего собрания акционеров либо путем созыва совета директоров. Если сделка крупная, то необходимо, чтобы покупатель квартиры ознакомился с протоколом итогов собрания (совета). Стоимость квартиры и как следствие, отнесение сделки к разряду крупных (некрупных) должны подтверждаться еще до подписания договора документально.

Для покупателя во избежание негативных последствий для себя принципиально важно установить не ликвидировано ли юрлицо, у которого приобретается квартира, обладает ли представитель юрлица необходимыми для совершения сделки полномочиями. Сделка может в последствии быть признана в качестве ничтожной, если организация перестала существовать как официальное юрлицо или была признана банкротом. О банкротстве должно быть судебное решение, а сведения о том, не банкрот ли конкретная организация можно получить из единого реестра данных о банкротстве. К ничтожности сделки ведет и факт того, что договор подписывал не правомочный на это представитель, или его полномочия в силу истечения срока доверенности также истекли. Для минимизации рисков по сделке покупателю рекомендуется самостоятельно заказать выписку из реестра юрлиц и выписку об основных характеристиках квартиры в росреестре, у юрлица запросить заверенные копии Устава. Читая устав, покупатель должен обратить внимание, какие лица уполномочены совершать сделки от всего общества, подписывать соответствующую документацию, чем подтверждаются их полномочия. Обычно свои полномочия представитель юрлица обретает через соответствующий приказ гендиректора и доверенность. Доверенность должна быть действующей. Ее заверенную копию тоже нужно изучить внимательно.

На официально зарегистрированном сайте судебных приставов любой может выяснить, нет ли в отношении конкретного юрлица исполнительного производства. Если производство ведется, то на любой актив компании, включая отчуждаемую квартиру, может быть в ближайшее время наложен арест, если об уже наложенном аресте нет данных в выписке из росреестра. Если вы при изучении документов выявили какие-либо несоответствия, то лучше воздержаться от покупки. Вообще покупку квартиры у юрлица разумно сопровождать участием опытного юриста или нотариуса. При покупке недвижимости у юрлица никогда не используется наличный расчет. То есть передавать деньги прямо директору (представителю) покупатель не может. Расчет должен производиться исключительно через кассу организации либо с использованием ее расчетного счета через банк. Произведение оплаты подтверждается не распиской, как в иных случаях, где обе стороны сделки - физлица, а приходным кассовым ордером либо платежным поручением. К ним прилагается справка из бухгалтерии организации, что расчет произведен полностью. Такая справка удостоверяется главбухом и директором. В остальном схема аналогична той, что практикуется при купле-продаже жилья между физлицами. То есть стороны подписывают договор и акт приема-передачи отчуждаемой квартиры, в росреестр подают заявления - от продавца о переводе права и от покупателя - о регистрации собственности на нового владельца. Расчет может также производиться либо до регистрации, либо после. Оплата может осуществляться и в рассрочку.

295

Споры в связи с признанием права на земельный участок в силу приобретательной давности

В силу п. 1 ст. 234 ГК лицо — гражданин или юридическое лицо, — не яв­ляющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и не­прерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом

в течение 15 лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобрета­ет право собственности на это имущество (приобретательная давность).

5967

Споры в связи с установлением земельных сервитутов

Право ограниченного пользования чужим земельным участком (серви­тут) определено в ГК и ЗК. Сервитута отнесены к числу ограниченных вещных прав.

2838

Споры в связи с легализацией самовольной постройки

В соответствии со ст. 222 ГК самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, со­зданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

3149