Взыскание неустойки с застройщика | Участие в долевом строительстве
,

Участие в долевом строительстве

На сегодняшний день практически все новостройки застройщики возводят на средства вкладывающих в строительство участников, которыми могут быть как граждане так и юридические лица.

Договор долевого участия (или ДДУ)

Организации, осуществляющие строительство жилых многоквартирных домов, обязаны заключать с инвесторами вкладывающими в строительство деньги, договора долевого участия. Эти правоотношения регулируются принятым в 2004 федеральным законом 214 "Об участии в долевом строительстве".

Существенным условием такого договора, помимо самого факта передачи квартиры в собственность, является и календарная дата, до наступления которой застройщик обязан передать жилое помещение участнику долевого строительства.

Дольщик (или участник долевого строительства), ни о чем не подозревая, ждет наступления долгожданного момента и новоселья. Приближаясь к указанной в договоре дате, до которой застройщик был должен передать ключи, становится очевидно, что в указанный в договоре срок квартиру не передадут.

Здесь начинаются разного рода махинации застройщика, который всеми правдами и ложью, пытается убедить дольщиков подписать дополнительное соглашение к договору долевого участия. Этим застройщик намеревается обезопасить себя в дальнейшем.

Отсюда вывод: никогда не давайте свое согласие на перенос сроков строительства и всегда внимательно знакомьтесь с предоставляемой застройщиком документацией к Вашей подписи.

Основные аспекты правоотношений по дду

Квартира, как объект недвижимости и соответственного прав на него,юридически, то есть формально, появляется с момента ввода дома в эксплуатацию. Только с этого момента дольщик, наконец, может получить свое жилье, и только с этого момента можно(нужно) подписывать акт приема-передачи, - очень знаменательный момент долевого участия в строительстве не только в формальном аспекте, ведь теперь дольщик становится полноправным собственником квартиры, приобретая как права (например: предъявлять претензии застройщику), так и обязанности(например: платить коммунальные платежи).

Акт приема-передачи можно подписать в любое время после сдачи дома, однако, это не в интересах сторон данных правоотношений и если дольщик уклоняется от подписания данного акта в течении двух месяцев, застройщик просто направляет ему односторонний акт о передаче и все обязанности по содержанию квартиры ложатся на дольщика не зависимо от его воли. К тому же предусмотрена неустойка за нарушение сроков приема объекта, размер который разнится в зависимости от строительной фирмы и сложившейся практики ее работы.

Коммунальные платежи при приобретении квартиры

Как уже было сказано выше, коммуналку начинаем платить с момента приема квартиры, то есть с того дня когда подписали акт приема-передачи. Именно этим обоснованно инициатива застройщика поскорее передать введенный в эксплуатацию дом дольщикам, и переложить на новых жильцов бремя коммунального содержания. Однако, за частую, недобросовестные застройщики пытаются ввести в заблуждение дольщиков и возлагают обязанность по оплате коммунальных платежей с момента ввода дома в эксплуатацию, но посетители, читающие мою статью на сайте, теперь вооружены знаниями и никогда не попадут в строительный капкан. Есть еще один нюанс, о котором следует упомянуть(надеюсь никому не захочется им злоупотреблять:): если долг перед коммунальными службами не платился более трех лет(срок исковой давности), то теперь платить за весь период просрочки нет необходимости и этот долг уже не возможно будет взыскать.

Гарантии дольщику на полученное жилье

Федеральный закон № 214-ФЗ предусмотрел для дольщика получившего квартиру по ДДУ два вида гарантий,отличающихся по объектам и срокам. Это инженерное и технологическое оборудование, установленное в новостройке. Вентиляция,лифты,отопление,вода,газ и электроснабжение, другие инженерные системы - гарантийный срок - 3 года.

5 лет - само здание (целостность стен, состояние фасада и несущих конструкций, кровлю и так далее)

названы минимальные сроки, строительные организации могут их увеличить но не в праве уменьшать. В течении этого периода застройщик обязан производить ремонт указанных объектов и не может переложить ни на кого это бремя как бы того не хотел. Об этом говорит ст. 7 закона об участи в долевом строительстве.

Без указания на гарантийные сроки договор долевого участия и вовсе не действительный (ст.4 ФЗ 214)

Здесь мы рассмотрели гарантии предоставленные законом в обязательном порядке.

Теперь обратим внимание на гарантии предоставляемые строительными организациями в договорном порядке

Имеет место быть ситуация, когда квартира приобретается у застройщика на много позже ввода дома в эксплуатацию, но гарантийный срок здесь истекает просто и безвозвратно. Застройщик обязан продлить его за свой счет, то есть гарантийный срок в 5 лет начинает течь всегда с момента подписания акта-приема передачи, пусть это произошло и через пять лет после ввода дома в эксплуатацию. Порядок действий при обнаружении дефектов сводится к следующему:
-необходимо известить представителей управляющей компании
-совместно с ними зафиксировать выявленные недостатки.

Гарантийный случай наступает когда дефект образовался по причине не качественно выполненных работ, а не по другим обстоятельствам (например: приносящие вред работы соседей по перепланировке своих квартир).

Конечно управляющая компания в любом случае будет уверять что вины застройщика в обнаруженном дефекте нет и вовсе(не мудрено, ведь управляющие компании, как правило созданы и зависят от самих застройщиков). Но когда подобная ситуация перерастает в неразрешимый в пределах домохозяйства спор, выходом, как и в большинстве конфликтных ситуаций, остается суд.

Федеральный закон ОБ УЧАСТИИ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ И ИНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Данный закон, известный и чаще употребляемый под своим номером 214-ФЗ, является защитой граждан, вложивших деньги в строительство, от различных недобросовестных действий строительных организаций.

Застройщики, пользуясь правовыми пробелами данных правоотношений, зачастую просто обманывали и оставляли дольщиков без их денежных накоплений, и уходили от ответственности. С появлением названного закона правоотношения вошли в правовое русло и сегодня можно говорить об их достаточном уровне правового урегулирования. К тому же закон предусмотрел повышенную ответственность застройщика за нарушение сроков сдачи, когда участником долевого строительства является гражданин, приобретающий квартиру для цели проживания. Другое дело – организации, вкладывающие средства для дальнейшей перепродажи квартир. Ответственность застройщика за нарушение сроков сдачи или неустойка, равна 1/150 ставки рефинансирования от цены квартиры за каждый день просрочки.

К примеру: застройщик опоздал с передачей квартиры на месяц, за квартиру по договору было уплачено 5 000 000 рублей. Ставка рефинансирования на сегодняшний день равна 8.25. Считаем неустойку: 5 000 000 * 1/150 * 8.25 %/100 *30 = 82 500 рублей за один месяц просрочки.

Так что делайте выводы:

пару месяцев просрочки застройщика и он оплатит Вам ремонт в новой квартире.

Как взыскать неустойку с застройщика?

Разрешение всех гражданских конфликтов и споров может происходить в двух формах:

  1. судебной - через суд
  2. вне суда, или как ее называет закон, путем досудебного урегулирования спора

Последнее происходит посредством направления претензии к застройщику с требованием выплатить сумму неустойки добровольно. Юридическая услуга по взысканию в до судебном порядке на практике приносит мало результатов, и выплатить всю сумму, просчитанную по норме закона, в частном порядке застройщик никогда не согласится. Остается верный официальный и проверенный нами путь – идти с исковым в суд, как видите, наша практика показывает, что можно добиться взыскания неустойки в полном размере.

Вопрос сроков обращения в суд с иском: обратится можно в любое время после факта нарушения договора, как до сдачи дома во время незаконченного строительства, так и после его завершения в течение трех лет (срок исковой давности). Здесь нужно обратить внимание на то, что многие полагают, что если в акте приема-передачи квартиры или в акте о взаиморасчетах есть текст примерно следующего содержания: квартира передана, стороны к друг другу претензий не имеют, будто они, подписав подобное, лишились права на получение неустойки с застройщика - это совершенно не верно! Подобными пунктами договора застройщик целенаправленно вводит в заблуждение граждан, стараясь предотвратить обращения в суд и свой расход на выплату неустоек, которые можно взыскивать в любом случае, если имеет место быть факт нарушения срока передачи квартиры и мы в этом Вам поможем!

Даже если прошло много времени с тех пор, и пусть более 3 лет - мы сможем помочь Вам, восстановив процессуальные сроки. Богатый опыт и глубокие познания в данной области правоотношений позволяют гарантировать успех дела и удовлетворение исковых требований.


  • Вконтакте
  • Facebook

Разработано совместно с Ext-Joom.com